Портал Строительства

Почему российские строительные компании меняют прописку с “региональной” на “общефедеральную”?

01.06.2007г. Строительная отрасль России постепенно отказывается от географической диверсификации. Сегодня уже сложно называть крупные строительные компании по месту их “постоянной регистрации” - московской, питерской, нижегородской. На рынке практически не осталось заметных застройщиков и инвесторов, которые сосредоточивались бы исключительно на своем регионе.

Практически у каждой компании существуют свои отдельные “выездные” проекты, а для некоторых общефедеральный масштаб деятельности является центральным элементом общей бизнес-стратегии. Лидерами здесь закономерно остаются столичные застройщики. Имея в активе серьезный опыт и значительный финансовый резерв, они “по праву сильного” претендуют на самые масштабные и затратные проекты, к числу которых можно отнести и национальный проект “Доступное жилье”.

Сейчас московские строительные компании работают в 58 городах России и в 11 зарубежных странах. Практически каждый год объемы реализуемых столичными инвесторами и девелоперами проектов удваиваются. В 2002 году по программе межрегионального сотрудничества было введено 18 тысяч квадратных метров в 17 городах 10 регионов, а в 2004 году объемы строительства уже составили 412,3 тысячи квадратных метров в 43 городах Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского, Дальневосточного федеральных округов России и 8 странах зарубежья - Монголия, Аджария, Латвия, Украина, Казахстан, Армения, Киргизия, Таджикистан.

В 2005 году ввод жилья в регионах составил 520 тысяч квадратных метров, а в 2006 году за пределами Москвы столичными девелоперами построено уже 800 тысяч квадратных метров жилой площади. По оценкам первого заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, в 2007 году московские инвестиционно-строительные компании возведут уже более 1,1 млн. квадратных метров жилья в регионах России и за рубежом.

На сегодняшний день собственные региональные проекты реализуют такие столичные застройщики и инвесторы, как ЗАО “СУ-155″, ЗАО “ПИК-Регион”, ЗАО “Авгур-эстейт”, ЗАО “Интеко” и другие компании. Мотивы, которыми руководствуются столичные строительные компании при выходе на региональные рынки, в целом ясны. Последние 5 лет Москва задыхается от дефицита площадей под застройку, город практически исчерпал ресурсы для текущей реализации действительно масштабных, комплексных проектов. Сегодня в правительстве Москвы рассматривается вопрос о форсировании вывода из городской черты промышленных предприятий, что рано или поздно предоставит в распоряжение застройщиков новые участки. Но с учетом традиционных в таких случаях хозяйственных споров и экономических проблем, масштабные результаты этого процесса пока единичны.

Кроме того, с учетом высоких цен на землю и сохраняющегося в столице ажиотажного спроса на элитную недвижимость средняя цена возводимого в Москве “квадратного метра” постоянно возрастает, что провоцирует застройщиков на реализацию “штучных” проектов, а также на строительство в первую очередь офисных и торговых площадей.

Именно эти причины вынудили московские строительные компании, работающие, как принято говорить среди застройщиков, “на объемах” возводимого недорогого жилья, все активнее уходить из столицы в регионы.

“У них просто не остается другого выбора. В Москве действительно сейчас уже практически не осталось свободных участков под массовую застройку”, - говорит представитель пресс-службы компании “ДОН-Строй” Екатерина Куканова.

В регионах же ситуация с балансом спроса и предложения обратная. Свободных участков под застройку здесь пока достаточно, хотя многие из них и не отличаются развитой инфраструктурой. Главное - они дают возможность для реализации действительно масштабных и комплексных проектов, уровня “от микрорайона и выше”. Спрос на дорогое элитное жилье по регионам не такой ажиотажный, поскольку так или иначе он удовлетворялся местными застройщиками. А вот дефицит массового, доступного жилья ощущается острее - в некоторых регионах “социальное строительство” практически не велось с начала 90-х годов, а то, что все-таки строилось, представляло собой реализацию устаревших серий из “плохой панели” родом еще из брежневских времен.

Сегодня приоритеты изменились, а масштаб поставленных правительством задач возрос многократно. Если строить доступное жилье - то строить его нужно массово и комплексно, вместе со школами, детскими садами, поликлиниками и досуговыми объектами. От проектирования отдельных домов и кварталов необходимо переходить к реализации планов развития целых территорий с заделом на десятилетия вперед.

Именно на массовом направлении и концентрируются сегодня инвесторы, переводящие бизнес в регионы. В итоге средняя цена возводимого столичными компаниями “квадратного метра” в регионах неуклонно снижается, а объемы строительства, напротив, растут. Здесь опыт москвичей может оказаться наиболее востребованным. Долгие годы столичный регион оставался едва ли не единственным, где темпы социального строительства не только не снижались, но и постоянно росли. Соответственно столичным компаниям удалось сохранить и преумножить опыт строительства недорогого жилья массовых серий, который они теперь могут передать другим регионам.

В качестве примера можно вспомнить недавно анонсированный проект “Интеко” по запуску в Ростов-на-Дону домов так называемой “социальной серии”, где проектом предусмотрены квартиры, идеально соответствующие “социальным нормам”. Для того чтобы наладить производство, компания уже сейчас инвестирует в реконструкцию приобретенного ею ростовского Комбината крупнопанельного домостроения десятки миллионов долларов. Москва, таким образом, делится с регионами опытом и деньгами, регионы вкладывают в новые проекты собственные производственные мощности и рабочие руки. В большинстве реализуемых проектов заказчиками и собственно подрядными организациями являются местные предприятия и структуры. Также на местном уровне подбираются производители и поставщики строительных материалов и оборудования.

Между тем говорить о том, что скоро все крупные застройщики ринутся в провинцию за длинным рублем, неверно. Характерный пример: недавно строительная корпорация MIRAX GROUP, наоборот, закрыла свое региональное направление. После тщательного анализа ситуации руководство пришло к выводу, что работа на региональных рынках не интересна и не выгодна корпорации, специализирующейся на возведении элитного жилья в Москве и Санкт-Петербурге.

“Мы не хотим строить панельные дома, а здания бизнес-класса с оригинальной архитектурой, современными материалами и развитой инфраструктурой в регионах не пользуются значительным спросом. Эти рынки очень чувствительны к росту предложения, и введение каждого нового объекта грозит девелоперу обвалом цен на построенную им недвижимость”, - заявил недавно председатель совета директоров Сергей Полонский.

Это в какой-то мере развенчивает заблуждение, что на строительстве массового жилья в регионах можно быстро озолотиться. На деле застройщиков ждет огромный объем серьезной подготовительной работы без каких-либо гарантий на получение высокой прибыли.

Между тем существует объективный факт выхода в регионы все большего числа российских строительных компаний. И если существующая тенденция сохранится, то очень скоро нам придется уходить от искусственного разделения инвесторов и застройщиков по географическому признаку - на московских, питерских, новосибирских или дальневосточных. По факту крупнейшие компании на рынке давно уже имеют общефедеральный статус. Никого не удивляет, что московские “СУ-155″ и “ПИК” строят огромные жилые кварталы в Нижнем Новгороде, а уже упомянутая “Интеко” работает в Ленинградской области. “Интеко” по факту вообще давно уже может претендовать на статус транснациональной. У компании есть проекты в чешских Карловых Варах и в столице Украины, а бизнес-центр “Москва-Парк” в столице Казахстана Астане, к примеру, реализуется в партнерстве с Всекитайской инженерно-строительной корпорацией. Также было заявлено о намерении “Интеко” реализовать несколько проектов в Западной Европе и Китае.

Диверсификация и “глобализация” финансовых потоков в рамках строительной отрасли уже приносит свои положительные результаты. Согласно данным, обнародованным федеральной службой государственной статистики, в I квартале 2007 года в России введено в эксплуатацию 101,5 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн. квадратных метров, что составило 151,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в I квартале 2006 г. темп роста жилищного строительства к I кварталу 2005 г. составлял 94,5%. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Москве, где введено 12,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Московской области - 11,5%, Краснодарском крае - 7,2%, Санкт-Петербурге - 5,2%, Республике Татарстан - 4,3%, Ростовской и Тюменской областях - по 3,5%, Республике Башкортостан - 3,3%.

Если существующие темпы роста отрасли сохранятся, то при условии увеличения производства строительных материалов для достижения объемов строительства жилья, предусмотренных соответствующим национальным проектом, - 88 млн. квадратных метров в год - стране потребуется еще три года. Главное - не терять масштаб!